Is een lage rentevoet eigenlijk wel zo goed voor onze vastgoed markt?
Je zou denken van wel; geld is goedkoper te lenen en dat bevordert het kopen van een woning. Een hypotheek wordt goedkoper en tevens heeft het een positieve invloed op de hoogte van het hypotheekbedrag voor de klant. Er ontstaan daarmee goedkopere en meer mogelijkheden.
Kortom, er bestaat duidelijk een gunstig effect voor de koper. Hij kan nu bijvoorbeeld voldoende geld lenen in relatie tot het inkomen. De gewenste woning komt weer meer in zicht en verkopers raken ook blij gestemd nu de markt weer op gang komt.
Raderen komen langzaam op gang
Eindelijk na een te lange periode van praktische stilstand lijken de raderen weer in gang te komen. Het voortdurend dalen van de woningprijzen lijkt een halt toegeroepen. Een gevoel van opgelucht ademhalen is merkbaar na een lange periode van de adem inhouden. Het is nog lang niet zo dat de bouwbedrijven alweer flink aanwerven of de prijzen weer de hoogte in schieten naar de niveaus van weleer. Toch is er een positieve kentering waar te nemen. Broos, dat wel, maar het tij lijkt gekeerd. Dankzij de lage rentestand.
Vraag is of dit goed is. Natuurlijk is dit goed! Met dit economisch markt instrument wordt de vastgoedmarkt weer in beweging gezet en daar zijn we hard naar op zoek. Door het verlagen van de rente ontstaat de mogelijkheid om te beantwoorden aan de financieringsbehoefte. Er ontstaat weer vraag, het aanbod ligt er al jaren stilletjes bij.
Mooi. Maar even ter herinnering, waar komen we ook alweer vandaan? Er was iets met hypotheken die verstrekt werden op basis van een hypothetische waarde van vastgoed. De waarde van het vastgoed werd bepaald aan de hand van het te verkrijgen kapitaal. Geen haan die daar naar kraaide, je kreeg de waarde toch terug op het moment dat je het verkocht. Problemen kwamen pas toen dit niet meer het geval was. Dit werd ook nog eens gekatalyseerd doordat over het geleende bedrag geen aflossingen waren gedaan. Fiscaal aangemoedigd door de financieel adviseurs, die enkel met focus op eigen bonus en provisie werkten.
De crux
Zolang de waarde van de woning tenminste gelijk bleef, hetgeen empirisch te verwachten was, bleek er niets aan de hand. Daarin zit de crux, het risico, ja zelfs het gevaar. Ook bij een lage rente. Want uiteindelijk is een lage rentevoet even gevaarlijk als een overgewaardeerde waarde van de woning.
Fluctuaties in waarde van woningen zijn pas belangrijk op het moment dat je gaat verkopen. Dan betaal je de prijs, of ontvang je het supplement. Wijzigingen in rente zijn pas interessant als je vastgestelde rente termijn is afgelopen. Dan wordt je nieuwe looptijd en maandbedrag bepaald.
Neem de rentevoet, nu is deze laag, heel erg laag. Wanneer deze gaat stijgen weten we niet. En wij weten ook niet of dit een snelle stijging zal zijn. Maar is het wel voldoende duidelijk welk gevolg een rentestijging van één of twee procent tot gevolg heeft op het maandbedrag? Ik hoor u denken “dat is toch niet veel, dan staat het rentetarief pas net rond de vier procent”. Dat klopt, het is niet veel, het is ook ooit meer dan 10% geweest maar het is vandaag de dag wel een verdubbeling van de rente en daarmee een verdubbeling van de rentelasten. De vraag is onder welke condities deze rente stijging plaatsvindt en onder welke inkomenscondities van de klant.
Blijft het inkomen bijvoorbeeld gelijk en heeft men al een hoge hypotheek moeten afsluiten en daar bovenop met een relatief korte rentevast periode, dan zijn we weer terug bij af.
Voorzichtige jubelstemming
Anders gezegd, het is zaak om in deze jubelstemming voorzichtig te blijven en de markt de tijd te gunnen stabiel te worden. Dit is volgens mij enkel mogelijk wanneer iedereen die deel uitmaakt van deze markt zich weet te beperken. Ik weet het, dat is denkelijk teveel gevraagd.
Beperking in het verstrekken van te hoge hypotheken of het toestaan ervan is daarbij een goede start. De lage rentevoet is enkel goed om een en ander rustig in beweging te zetten, niet om er meteen op volle snelheid een slaatje uit te slaan.
RUUD